El
pasado jueves, el Gobierno aprobó un Real Decreto, por el que se “congelan”
durante dos años los desalojos forzosos, producidos por el impago de la deuda
hipotecaria de viviendas. Decía en el último escrito, que, llegara lo que
llegara a aprobarse, sería tarde para mucha gente. Sin embargo, y, a pesar que
solo es un paño caliente, es un avance, a la espera de una nueva ley hipotecaria,
y, a lo que se ha comprometido el gobierno.
Indudablemente
es complicado modificar una ley vigente, y, cuyos cambios pueden afectar a la
Seguridad Jurídica de un país. Sin embargo, esa ley hay que derogarla y aprobar
una nueva, que esté en línea con la sociedad actual, y con nuestros socios de
la Unión.
Nuestra
ley es del año 1909, y refundida en el texto de 1944. Lógicamente, no hay que
ser muy lince, para saber que los tiempos han cambiado un poco desde hace más
de un siglo…
Ayer
mismo, revisaba las condiciones de un préstamo hipotecario, y, reconozco que la
entidad que concede el préstamo, ha mejorado mucho en la información y aclaraciones
que entrega al cliente.
De
los contratos de préstamos hipotecarios deberían desaparecer muchas cláusulas,
sobre todo aquellas, que conocemos habitualmente como “letra pequeña”, ya que
están solamente al servicio de una de las partes: la entidad bancaria.
Contratos
menos extensos y más claros, debiera ser una obligación básica de toda operación,
sobre todo cuándo no hay equilibrio entre las partes contratantes, tanto de
poder económico, financiero, como jurídico.
A
pesar de la mejora, sigue sin informar en forma adecuada a la parte
contratante, como por ejemplo, los casos de:
|
INCUMPLIMIENTO DE LOS COMPROMISOS VINCULADOS AL
PRÉSTAMO: CONSECUENCIAS PARA EL CLIENTE
|
Impago de las cuotas del préstamo
El impago de
cualquier cuota del préstamo a su vencimiento:
·
Produce
intereses de demora.
·
Provoca el
devengo de la comisión por gestión de reclamación de impagados, cuando se
genere la primera reclamación por escrito exigiendo el pago.
·
Faculta a “xxxxxxxxx”
para exigir de forma anticipada el pago de la totalidad de la cantidad adeudada
(capital, intereses, gastos, etc.).
·
Puede
acarrearle graves consecuencias sobre su patrimonio, como la ejecución judicial
de la hipoteca, o el embargo de otros bienes, presentes o futuros, distintos de
la finca hipotecada.
·
Puede
suponer la inclusión de sus datos en ficheros externos de morosidad y dificultar la obtención de un crédito.
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RIESGOS Y
ADVERTENCIAS
|
Le rogamos tome nota de los riesgos que
conlleva un préstamo hipotecario.
· Sus ingresos pueden
variar. Asegúrese de que si sus ingresos disminuyen aún seguirá pudiendo hacer
frente a las cuotas hipotecarias mensuales.
· Como se le ha
informado, previamente a la contratación, tiene derecho a poder examinar el
proyecto de documento contractual en el despacho del notario autorizante, con
una antelación de 3 días hábiles previos a su formalización ante el mismo.
· Puede usted perder su vivienda si no efectúa sus
pagos puntualmente.
·
Responde usted ante xxxxxxxx del
pago del préstamo no solo con su vivienda sino con todos sus bienes presentes y
futuros.
El
Como se puede ver, si uno lee estas dos cláusulas dos veces, le dan ganas de
salir corriendo. Se habla de intereses de demora, pero no se indica a que tipo
se calcularán –en la escritura del préstamo, sí constarán-, por lo que el
cliente no sabe con que tipo de interés de demora se puede encontrar, si en algún
momento, se retrasa en alguna de sus cuotas. Normalmente este interés ronda el
28/29 % anual, es decir, tipo de interés de usura.
No
voy a comentar cada uno de los puntos, pues ellos solos hablan de la dureza y
crudeza del contrato. Pero, sí me voy a detener en el último:
·
Responde
usted ante xxxxxxxx del pago del préstamo no solo con su vivienda sino con
todos sus bienes presentes y futuros.
Este es uno de los puntos clave
de la Ley hipotecaria actual. Nadie, pero nadie, en el siglo XXI, debería
responder de una deuda, no solo con el bien hipotecado, sino además con TODOS
LOS BIENES PRESENTES Y FUTUROS…
No basta con perder la casa, el
bien hipotecado, sino que además hay que responder con todo lo que uno tiene y
tendrá toda su vida… Esa es la realidad de hoy…
Se han concedido créditos
hipotecarios a diestro y a siniestro, a quién podía y a quién no podía… Las
tasaciones eran altas, muy altas y, los bancos han prestado más allá de toda lógica,
incluso más del 100% del valor de compra, pues las tasaciones “les cubrían”.
Mientras el mercado está en alza, todo va bien. Cuándo el mercado está en
descenso, o los tipos de interés aumentan, y hacen imposible el pago de las
cuotas, es cuándo aparecen los grandes problemas. Esa es la situación de
nuestro país y de otros muchos, como E.E.U.U., Reino Unido, Irlanda, etc., pero
nuestro caso es diferente. Aquí, no sólo el contratante del crédito, pierde la
casa, sino que queda endeudado para toda su vida; porque los valores a efectos
de ejecución de la deuda, siguen siendo los de la tasación inicial, los
intereses, comisiones del préstamo y sus cuotas impagadas, así como los
intereses de demora… y, la deuda crece, crece y sigue creciendo…
No quiero reiterar lo dicho en
varios escritos, sobre el origen de la deuda y el comportamiento de los bancos
en su concesión y promoción. Pero, si quiero traer aquí a otros personajes,
pajarracos, que sin su colaboración no se hubiera podido llegar hasta el punto
que se ha llegado.
Me refiero a las compañías de
tasación, a sus tasadores, a determinados empleados de banca que abusaron de la
confianza de los clientes, y, no solo en la concesión de préstamos
hipotecarios, sino en otras actividades, como las acciones preferentes, etc., a
algunos notarios, que sabiendo y viendo a que tipo de cliente tenían delante,
no han informado adecuadamente o, simplemente no han informado de los riesgos
que dicha operación conllevaba, los promotores que llevaban de la mano al
cliente al banco y al notario, a pesar de ser conscientes que algunos de ellos,
no podrían hacer frente en el futuro a esa deuda. También, al propio comprador
de la vivienda, que en el caso de ser su primera vivienda, se dejó llevar por
la emoción de poder alcanzar una vivienda propia, sobre todo en el caso de los
inmigrantes, que sin duda, era un sueño al alcance de su mano, cuándo en su país,
posiblemente ni siquiera soñara con ello.
El comprador de su segunda o
tercera vivienda, creyendo que todo era una rueda sin fin, y, que llegar a
tener una casa en la montaña, un apartamento en la playa y un Mercedes en la puerta, además de uno
o dos coches más, era lo más normal del mundo. Básicamente, estos últimos
compradores, también han sido responsables y colaboradores.
Sin duda alguna, todos los
compradores han sido responsables de sus conductas, pero, también sin duda
alguna, también han jugado con sus emociones y sus sueños. Por eso, ahora es
tan trágico el resultado. No sólo se pierde una casa, no sólo uno queda
endeudado para toda su vida, sino que le han roto los sueños de una vida pasada
y futura.
De ahí, que la seguridad jurídica
sea muy importante, pero más importante es poner orden en la casa, y anular,
modificar todo aquello que es injusto, y, la ley hipotecaria actual es
TOTALMENTE INJUSTA. Por eso debe modificarse, y debe hacerse con acuerdo de la
mayor cantidad posible de diputados, para lograr estabilidad en el tiempo, y,
justamente la seguridad jurídica que tanto se utiliza en algunos medios.
El modelo actual, ha creado una
especie de esclavos, esclavos por una deuda permanente, que en la gran mayoría
de los casos, nunca podrá ser pagada. El Gobierno debe legislar, y, no tardar
mucho, y, eliminar esta moderna esclavitud que se ha creado, en aras de la
legalidad. De ahí, la imperiosa necesidad de considerar la dación en pago, no
como opción a criterio de las entidades, sino una opción para el contratante
del préstamo, cuándo realmente no pueda hacer frente a la hipoteca.
Y, lamentablemente no se puede
dejar al arbitrio de las entidades bancarias opciones de este tipo, porque sería
proteger al más fuerte, como se ha estado haciendo hasta la fecha.
Desde febrero pasado, rige un código
de buenas prácticas, acordado entre el gobierno y las entidades, la mayoría de
las cuáles se lo pasó por el arco del triunfo, porque han seguido ejecutando
hipotecas y desahuciando. Por lo tanto, todo aquello que no sea obligatorio, se
ha demostrado insuficiente e inconstante.
Esa nueva ley, deberá tener en
cuenta también a todos aquellos intervinientes en una operación hipotecaria, y
dejar clara así su responsabilidad. Hablo de tasadores, notarios, además de los
bancos…
Habrá que considerar la
capacidad de pago que tenga el comprador y/o compradores, y no se debería
otorgar créditos a personas, cuya cuota a pagar supere un cierto valor de sus
ingresos, por ejemplo, un 30%.
Tampoco se debería permitir a
las entidades, solicitar garantías adicionales, por el mero afán de protegerse,
ya que los bienes deberían ser suficientes para la cobertura del préstamo.
Quisiera recordar que, alguno de
estos criterios ya ha existido hace años, como es el caso del valor máximo del
crédito, supeditado al 70/80% del valor del bien, e incluso al % de los
ingresos…
Urge trasladar a la sociedad una
imagen e idea diferente y una realidad, en la cuál nuestros gobernantes se
preocupan y adaptan las leyes a la realidad social. Urge acabar con el
pesimismo y la sensación que estamos al borde del precipicio…
Urge recuperar la confianza en
la sociedad, la confianza en las empresas, en las personas… Urge salir de esta
frustración constante y diaria, en la que todos, sobre todo, los medios de
comunicación, nos machacan y nos hunden un poco más…
Urge tener esperanza, en este país,
en esas personas, que en los últimos 30 años, hemos dado la vuelta al país como
si de un calcetín se tratara… ¡Hay motivos para ello, a pesar de todo!
Hay luces en el camino. Decía en
mi escrito anterior, que cuándo la judicatura, la policía, además de otros
colectivos, estaban solicitando que se modificara la legislación hipotecaria,
había todavía esperanza.
Estos días, no es extraordinario
escuchar, leer la condena de algún juez a uno u otro banco, por temas como las
acciones preferentes… como muchos de los que han malversado caudales públicos,
van acudiendo a los juzgados, y van cayendo condenas… Todavía hay esperanza, cuándo
hay 17 millones de personas cotizando y trabajando… Cuándo hay miles de
empresas que están exportando cada vez más y mejor…
Solo necesitamos un empujón y un
subidón de esperanza y de certidumbre, y, ver que nuestros gobernantes se
preocupan y se ocupan de los gobernados, no como súbditos, sino como
ciudadanos…
Espero que en pocos meses, tengamos
una nueva ley hipotecaria, pero también otra legislación acorde con los
tiempos, como es el caso de una ley de huelgas, o de actuaciones ante pequeños
colectivos vandalicos, que utilizan y abusan los medios que la democracia nos
permite a todos, para realizar salvajadas, como vimos días pasados.
Pero, para eso, de nuestro
entorno deben desaparecer los buitres y otros pajarracos carroñeros, de los que
ha habido y hay sobre población… Convertir la fuerza que nos da la indignación,
primero para acabar con los indignos, y, posteriormente en fuerza constructiva
y constructora. Así, tendremos esperanza…
18 de noviembre de 2012
